Wat kan Turkije met jou doen?

Turkije is een land om bij de eerste kennismaking direct verliefd op te worden. Dit kan een extra uitdaging vormen bij de aankoop van een huis in Turkije. De passie van verliefdheid vermengd met een eeuwenoude cultuur en gerespecteerde tradities. Een land van grote veelzijdigheid. Slechts weinig mensen gaan naar Turkije om er nooit meer terug te komen. Het ene tere plekje in het hart wordt geraakt: verliefd op een land dat ogenschijnlijk zo anders leek.

Verliefdheid is de meest kostbare ziekte die een mens kan overkomen

Verliefdheid kan een kostbare ziekte blijken te zijn. Alle zintuigen staan één richting op: je hoort niets, ziet niets, proeft niets anders dan dat ene en de wereld draait langzaam door. Juist in die periode zou u geen belangrijke beslissingen moeten maken zonder gedegen advies.

Wat zijn de belangrijkste stappen bij een aankoop van onroerend goed in Turkije?

Sepers c.s. assisteert bij de aankoop van onroerend goed: of het nu een weloverwogen keuze is ofwel een spontane beslissing.

In grote lijnen is verkrijging van het recht van eigendom van onroerend goed in Turkije (de aankoop van een huis in Turkije) gelijk aan het Nederlandse systeem met het grote verschil dat er in Turkije geen notaris aan te pas hoeft te komen. De aankoopprocedure in Turkije in hele simpele vorm is volgt:

Koper en verkoper melden via een digitaal portaal aan dat er overgedragen moet gaan worden.

De benodigde documenten worden via digitale weg aangeleverd en op verzoek in papieren vorm.

Koper en verkoper gaan samen naar het openbaar register om te tekenen (zonder notaris, wel verplicht met een tolk als u geen Turks spreekt). De ambtenaar schrijft de woning met de hand over in grote zwarte boeken en noteert de transactie in een digitaal systeem. Hierna verstrekt de ambtenaar het nieuwe eigendomsbewijs aan de koper.

Zowel koper als verkoper kunnen zich laten vertegenwoordigen bij deze procedure. De onderzoeksplicht voor kopers is groot in Turkije.

Welke extra eisen zijn er voor een niet-Turkse staatsburger bij aankoop onroerend goed in Turkije?

Koopt u als buitenlander onroerend goed in Turkije, dan gelden er enkele extra vereisten. Deze extra vereisten zijn door de Turkse overheid ingesteld om u te beschermen. De aankoop van een huis in Turkije voor buitenlanders heeft deze extra eisen:

De Turkse overheid verwelkomt buitenlanders. Op het eigendomsbewijs wordt het bedrag in Turkse Lira vermeld. Men heeft voor niet-Turkse staatsburgers de verplichting ingevoerd een bankverklaring aan te leveren van een Turkse bank. in deze verklaring moet zijn opgenomen dat u de te vermelden koopsom bij de betreffende bank heeft gestort en vervolgens omgewisseld naar Turkse Lira. In de praktijk is dit vooral een extra kostenpost: eigenaren willen immers vaak uitbetaald worden in buitenlandse valuta.
Koopt u een perceel grond dan wordt direct bij aankoop een aantekening gemaakt bij het openbaar register. U dient binnen 2 jaar na verkrijging van dit eigendomsbewijs een plan in te dienen betreffende de exploitatie van dit perceel. Laat u dit na, dan kan de Turkse overheid het eigendom van dit perceel overnemen. Dit geldt dus alleen voor percelen grond.
Op de plek waar u wenst te kopen, zal er een ontheffing moeten zijn verstrekt door de militaire autoriteiten voor buitenlanders. Dit is momenteel in vrijwel alle bekende toeristenplaatsen wel het geval.
NB: anno 2025 is het niet verplicht meer om een taxatierapport te laten maken bij aankoop of verkoop door of aan een buitenlander in Turkije.

Is een hypotheek mogelijk in Turkije?

Het is mogelijk te kopen met een hypotheek in Turkije, maar Turkse banken hebben strenge eisen en financieren in de praktijk maximaal 50 % van de waarde (ja, de advertenties van de banken luiden anders…). Nederlandse banken geven geen hypotheek voor een Turkse woning. Wel is het mogelijk om een lening in Nederland af te sluiten, mits uw Nederlandse woning als onderpand kan dienen.

Het is in Turkije niet gebruikelijk om een woning aan te kopen met een hypotheek. De meeste mensen kopen met spaargelden. Transacties per kas zijn nog heel gebruikelijk, zelfs om (een deel van) de koopsom te betalen. Uiteraard vinden ook veel transacties per bank plaats.

Op het moment dat een woning wordt aangekocht met hypotheek, betaalt de geldverstrekker pas nadat het eigendomsbewijs is overgeschreven.

Sepers c.s. begeleidt koper of verkoper regelmatig bij de feitelijke overdracht ter plaatse.

Wat doet een Turkse notaris bij de overdracht van onroerend goed in Turkije?

De Turkse notaris heeft in Turkije sinds 2023 ook een bevoegdheid gekregen om onroerend goed over te dragen. De weg om zelf naar het openbaar register te gaan staat ook open en is meer gebruikelijk.

Een notaris in Turkije is in dienst van de Turkse overheid als ambtenaar. De rol van de notaris is “lijdelijk”: er bestaat geen verplichting om u op risico’s te wijzen.

Sepers c.s. ziet op het ogenblik nog niet veel toegevoegde waarde van een Turkse notaris. Wel is het belangrijk dat kopers of verkopers zich laten bijstaan. De ervaring van Sepers c.s. leert dat fouten snel zijn gemaakt in het traject: goedkoop wordt op deze wijze duurkoop. Het zien “verdampen” van spaartegoeden kan een frustrerende constatering zijn. Wij adviseren altijd een vertrouwenspersoon in te schakelen die terzake deskundig is. Wij hebben een goed netwerk dat ten dienste staat van onze cliënten.

Welke aandachtspunten zijn er bij de aankoop van een huis in Turkije?

Grote onderzoeksplicht voor kopers: Anders dan in Nederland of België controleert de notaris de eigendomsoverdracht in Turkije niet. Er is vrijwel geen controle (zorgplicht) bij de overdracht van onroerend goed.. Dat betekent dat u er zelf voor moet waken dat de betaling en de overdracht goed verlopen. Ook moet u zelf nagaan of er geen rechten van derden overgenomen worden.
Toegankelijkheid van kadastrale gegevens. In Nederland wordt de notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers van het Kadaster ingeschreven. Deze registers bevatten feiten die betrekking hebben op de rechtstoestand van een onroerend goed, zoals hypotheken en eventuele beslagen die erop rusten. Het “openbaar register” in Turkije is slechts toegankelijk voor belanghebbenden, d.w.z. eigenaren, advocaten en een beperkte groep ambtenaren die toegangscodes hebben. Het register is inmiddels volledig gedigitaliseerd en landelijk toegankelijk. Details van de dossiers worden echter lokaal opgeslagen.
Geen leveringsplicht van de verkoper. Het sluiten van een koopovereenkomst brengt naar Nederlands recht een leveringsplicht met zich mee. Indien deze verplichting niet wordt nagekomen, kan men zich tot de Voorzieningenrechter wenden. In Turkije brengt het sluiten van een koopovereenkomst geen leveringsverplichting voor de verkoper met zich mee. Daar is de verkoper alleen tot levering verplicht, indien de “notariële akte tot toezegging van levering” is geregistreerd in het openbaar register. Zie ook ons blog over dit onderwerp.

Andere aandachtspunten kunt u opvragen bij Sepers c.s.. Wij delen graag onze kennis.