De overdrachtsbelasting in Turkije bedraagt 2 % voor de koper en 2 % voor de verkoper. In 90 % van de overdrachten in de praktijk betaalt de koper de gehele overdrachtsbelasting (4 %). Dit geldt ook in 2022.

Voorbeeld uit de praktijk:

mr. Henk Sepers: “Ongeveer 10 jaar geleden kreeg ik van een cliënte (een Nederlands bedrijf) opdracht om bij volmacht een perceel namens haar in eigendom te verwerven in Turkije, waarop een fabriek zou worden gebouwd. De eigenaren van het perceel waren particulieren. Ik ging naar het Openbare Register om de waarde (koopprijs, zijnde EUR 80.000,–) van het perceel vast stellen om zodoende ook de overdrachtsbelasting te berekenen.

De ambtenaar aldaar stelde voor om een lage(re) waarde, te weten EUR 50.000,–, te laten noteren om de overdrachtsbelasting zo laag mogelijk te houden. Toen ik dit weigerde twijfelde de ambtenaar aan mijn denkvermogen, daar dit fiscaal voordeel zou opleveren voor cliënte. De ambtenaar vergat, of wist niet, dat op de balans van cliënte de werkelijke koopprijs (voorzien van stukken) diende te worden vermeld.

Het vaststellen van waarden voor onroerende goederen lager dan de werkelijke waarde heeft jaren voortgeduurd, totdat de WOZ-waarde als richtlijn, dan wel wetgeving, is gaan gelden.”

Inmiddels is het bij overdrachten van woningen en bedrijfspanden waar buitenlanders bij betrokken zijn verplicht om een taxatierapport te laten opstellen. De WOZ-waarde geldt nog altijd wel als uitgangspunt bij de aankopen van percelen.

Taxatierapport verplicht sinds maart 2019 - revisie in december 2021

In maart 2019 heeft de Turkse overheid besloten dat het uitgangspunt van de WOZ-waarde niet voldoende is: bij een aankoop in Turkije bent u verplicht een officiële taxateur in te schakelen. Dit geldt althans alleen als er een buitenlander bij de aankoop betrokken is. Tot 2021 gold deze verplichting ook als de verkoper een buitenlander was.

De kosten van een taxatierapport verschillen per regio. Gemiddelde prijs anno 2022 is ongeveer 2.800 Turkse Lira.

De totstandkoming van de (ver)koopprijs van onroerend goed is veelal het resultaat van de onderhandelingen tussen koper en verkoper. Nadat zij een prijs zijn overeengekomen, gaan partijen naar het Openbare Register (“Tapu Sicil Müdürlüğü”), alwaar zij kenbaar maken wat er is afgesproken met betrekking tot de aan-/verkoop.

Het is een publiek geheim dat men niet de werkelijke (ver)koopprijs van het onroerend goed liet noteren bij het Openbare Register, maar een lagere waarde. Dit fenomeen (lees: het gevolg hiervan) kan strikt formeel gezien gekwalificeerd worden als: “het zwart maken van wit geld” (uitgaande van de veronderstelling dat de waarde/prijs door middel van “wit geld” wordt betaald).

Partijen (althans degene die de overdrachtsbelasting betaalt) geven (geeft) er veelal de voorkeur aan om bij het Openbare Register een “prijskaartje” van het onroerend goed door te geven dat zo dicht mogelijk bij de WOZ-waarde ligt, dit in verband met de af te dragen overdrachtsbelasting.

Aan deze praktijken hoopt de overheid thans een einde te maken door het verplichten van een taxatierapport. Het bedrag dat genoemd wordt in het taxatierapport vormt nu de basis voor de overdrachtsbelasting.

Maatregelen overdrachtsbelasting Ministerie van Financiën

Het Ministerie van Financiën heeft bericht dat zij de bestaande wetgeving streng zal handhaven. Zij heeft de belanghebbenden erop geattendeerd om bij het Openbare Register de werkelijke prijs van het onroerend goed op te geven, respectievelijk te laten noteren. Ook verzoekt het Ministerie aan de belanghebbenden melding te doen ingeval de aannemer (bijvoorbeeld bij nieuwbouw) een lagere prijs/waarde opgeeft bij het Openbare Register.

Indien onjuiste gegevens (lees: lagere waarde-/prijsopgave) worden geconstateerd door de Belastingdienst (“Gelir Idaresi Başkanlığı”), dan kan dit aanleiding zijn om aan partijen (koper en verkoper) een boete op te leggen.

Boete bij registratie lagere verkoopprijs Turkije

Het Ministerie heeft brochures laten drukken met daarop de tekst: “Neem geen risico’s en laat de werkelijke waarde van uw onroerend goed registreren”. Hier wordt nog het navolgende aan toegevoegd: “Onjuiste aangifte en/of onvolledige betaling van overdrachtsbelasting zal, met verhoging van een boete, zowel bij de koper als de verkoper worden gevorderd”.

De brochure benadrukt voorts de vier navolgende punten:

• Ook als de koop van het onroerend goed (deels) contant en/of met bankkrediet is geschied, deel dan bij het Openbare Register alsnog de werkelijke (ver)koopprijs mede;
• Vraag te allen tijde om een factuur (met de werkelijke bedragen) indien u een betaling heeft gedaan aan een aannemer, bouwbedrijf en/of tussenpersoon;
• Onjuiste aangifte of onvolledige betaling van overdrachtsbelasting zal, met verhoging van een boete, zowel bij de koper als verkoper afzonderlijk worden gevorderd;
• Wees ervan bewust dat alle gegevens terzake de verwerving van het onroerend goed zullen worden doorgegeven aan het Ministerie van Financiën.

Hoogte boete onjuiste verkoopprijs

Waaruit bestaat de boete? Indien partijen bij het Openbare Register een waarde laten noteren die lager ligt dan de WOZ-waarde of werkelijke (ver)koopprijs van het onroerend goed, dan zal allereerst de overdrachtsbelasting over het verschil tussen die bedragen, zowel op de koper als de verkoper, worden gevorderd. Voorts zal aan beide partijen (lees: koper en verkoper) afzonderlijk een boete worden opgelegd van 25% van die overdrachtsbelasting wegens belastingontduiking.

Kort samengevat komt het erop neer, dat de onbetaalde overdrachtsbelasting alsnog op beide partijen zal worden verhaald, verhoogd met een boete van 25% over dat bedrag.

Mocht de belastingplichtige in het verleden bewust, dan wel onbewust, onjuiste gegevens bij het Openbare Register hebben laten noteren, dan biedt het Ministerie van Financiën thans – met terugwerkende kracht – de mogelijkheid een verzoek (“Pişmanlık Talebi Dilekçesi”) in te dienen om deze te corrigeren, ook wel te kwalificeren als een “inkeerregeling”.

Het heeft aanbeveling zich niet te laten verleiden tot het doen van een onjuiste aangifte bij het Openbare Register. Men controleert de bankstromen en vergelijkt de binnengekomen sommen geld met de waarde die is geregistreerd.