Hollanda’da Taşınmaz Mal Edinimi ve Noter Prosedürleri

Hollanda mevzuatına göre, yabancıların taşınmaz ediniminde büyük ölçüde kısıtlama bulunmamaktadır. Mülk sahibinin milliyeti önemli değildir. Ancak, bazı tatil yörelerinde, dinlenme tesislerinden mülk edinenlerin, bir yıl içerisinde burada geçirecekleri asgari/azami süre ile ilgili bazı kısıtlamalar bulunmaktadır.

Türkiye ve Hollanda Arasındaki Farklar

Hollanda’daki taşınmaz edinim prosedüründe önemli bir fark, Türkiye’deki uygulamadan farklı olarak, tüm işlemlerin büyük bir kısmının noterler tarafından yapılmasıdır. Hollanda’da taşınmaz alım ve satımında izlenmesi gereken prosedür aşağıda sıralanmıştır:

Hollanda’da Taşınmaz Mal Alımında İzlenen Prosedür

1.     Tapu Senedi ve Mülkiyet Durumunun Kontrolü:

• Noter, satıcının Tapu Senedi’ni kontrol eder ve taşınmazın mülkiyetinin nasıl ve ne zaman edinildiğini Tapu Sicil Müdürlüğünden araştırır.
• Eğer Tapu Senedi yoksa veya o günkü durumu yansıtmıyorsa, Kadastro’dan gerekli incelemeler yapılır.

2.     Satış Sözleşmesinin Hazırlanması:

• Noter, taraflar arasında imzalanmış bir satış sözleşmesi varsa, satışı gündemde olan taşınmazın doğru isim adına kayıtlı olup olmadığını Kadastro’dan kontrol eder.
• Mülkiyet Devir Sözleşmesinin imzalanmasından önce, noter tarafların ve varsa emlakçıların huzurunda satış sözleşmesini hazırlar.

3.     Kimlik ve Evlilik Durumu Kontrolü:

• Satıcı ve alıcının kimlik bilgileri, geçerli kimlik belgelerinden (pasaport, ehliyet veya Avrupa kimlik kartı) kontrol edilir.
• Satıcının evli olup olmadığı, satarken medeni durumunda bir değişiklik olup olmadığı kontrol edilir.

4.     Ekstra Kontroller:

• Satıcının iflas sicilinde, kayyumda, evlilik mal sicilinde veya ticaret sicilinde herhangi bir kaydının olup olmadığı araştırılır.
• Taşınmazın tarihi eser veya koruma altına alınmış bir yapı olup olmadığına bakılır.
• İmar planı kontrol edilir ve taşınmazla ilgili kısıtlamalar varsa bunlar satış sözleşmesine eklenir.

5.     Satış Bedelinin ve Diğer Masrafların Takibi:

• Satış bedelinin ödenmesi için alıcı, bedeli “3. şahıs hesabı” adı verilen bir teminat hesabına yatırır.
• Eğer satış bedelinin ödendiği tarih ile mülkiyetin devri arasında uzun bir süre varsa, noter bu parayı vadeli hesaba yatırarak faiz gelirini alıcıya öder.
• Noter, emlak vergisi, su vergisi, alım satım vergisi (satış bedelinin %6’sı) ve diğer masrafları içeren bir fatura düzenler.

6.     Mülkiyet Devir Sözleşmesinin İmzalanması:

• Mülkiyet Devir Sözleşmesi imzalanmadan önce, noter sözleşmenin içeriğini taraflara okur ve imzalatır.
• Tapu Sicil Müdürlüğüne kaydedilmeden önce, sözleşme Kadastroya şerh ettirilir.

7.     Ödeme ve Tapu İşlemleri:

• Ödenen paranın hesabına yatırılması ve taşınmazın üzerinde herhangi bir takyidat olup olmadığının kontrol edilmesi gerçekleştirilir.
• Tapu Senedi, Kadastro’dan alınarak alıcıya gönderilir.

Hollanda’da Alım-Satım Masrafları Ne Kadar?

Hollanda kanunlarına göre, taşınmaz mal devrinde doğacak masraflar alıcıya aittir. Ancak, bazı durumlarda alıcı ve satıcı, noter masraflarının satıcı tarafından karşılanması hususunda anlaşabilirler. Bu durumda alım satım vergisini genellikle satıcı öder.

Hollanda’da İpotek Senedi Düzenlenmesi nasıl düzenlenir?

Eğer alıcı taşınmaz mal bedelinin tümünü veya bir kısmını banka kredisiyle finanse ediyorsa, ipotek senedi hazırlanması gerekir. Bu süreçte banka, alıcı ve noter arasında iletişim sağlanır ve ipotek senedi düzenlenir.

1.     İpotek Senedi Hazırlığı:

• İpotek senedi, ilam özelliği taşır ve herhangi bir yargı kararı olmaksızın işlem yapılabilir.
• Banka tarafından ipotek şartları talep edilir ve noter, alıcıyla birlikte ipotek senedini hazırlayıp, bankaya ve alıcıya gönderir.

2.     İpotek Senedinin Kaydı:

• İpotek Senedi, Tapu Sicili’ne kaydettirilir ve bir örneği alıcıya, diğer örneği ise bankaya gönderilir.

Sonuç

Hollanda’da taşınmaz alım-satım işlemleri, noterlerin ciddi bir rol oynadığı ve birçok aşamanın titizlikle denetlendiği bir süreçtir. Noterin kontrol ve düzenlemeleri, taşınmazın hukuki ve mali durumunun sağlıklı bir şekilde devredilmesini garanti altına alır. Alıcılar ve satıcılar, prosedürlere uygun hareket etmek ve tüm masrafları düzgün şekilde ödemek konusunda dikkatli olmalıdırlar.