Afspraken moeten worden nagekomen, ook in Turkije. Heeft u een contract gesloten, dan dient dit te worden nageleefd. Mocht naleving niet mogelijk zijn, dan dient de gedupeerde partij schadeloos te worden gesteld. Ook als het onderwerp van de afspraken onroerend goed betreft. Een tapu senedi ofwel eigendomsbewijs kan soms via de rechter worden afgedwongen.
Boetebeding vrij nutteloos
In Nederland zijn wij gewend dat een boetebeding in een koopcontract met betrekking tot onroerend goed wordt gerespecteerd. Bovendien is betaling hiervan af. In Turkije is juist het opnemen van dit boetebeding niet heel relevant. Het wordt immers door de rechter vrijwel niet toegewezen.
Rechtskracht onderlinge koopovereenkomst Turkije
De vraag rijst dan wat de rechtskracht van een onderlinge koopovereenkomst is in Turkije. Immers: levering kan niet geëist worden, tenzij het contract via de notaris is opgesteld (satış vaadi sözleşmesi).
Heeft u echter een aanbetaling gedaan voor een woning, dan zal de Turkse rechter altijd bepalen dat de aanbetaling terugbetaald moet gaan worden, desnoods verhoogd met wettelijke rente.
Actuele jurisprudentie brengt ons een opvallende meerwaarde van een koopcontract onder specifieke voorwaarden.
Uitleg: werking van het Turkse recht
Het Turkse recht heeft dezelfde uitgangspunten als het Romeinse recht. Het eigendomsrecht bestaat uit drie elementen.
1. Gebruiksrecht (Latijn “usus”)
2. Het recht om te genieten van de voordelen van het onroerend goed (Latijn “fructus”)
3. Beschikkingsbevoegdheid over het onroerend goed (verkoop, sloop, vernietiging, enz. In overeenstemming met dezelfde wet) (Latijn “abusus”)
Actuele jurisprudentie: ook juridisch eigendom na feitelijk eigendom
De Turkse hoge raad heeft bepaald dat onder omstandigheden toch het onroerend goed moet worden geleverd (lees: het eigendom moet bij openbare registers van het kadaster worden overgeschreven).
Voorwaarden:
- Er is een overeenkomst
- De koper heeft de woning reeds betrokken en maakt hier gebruik van (“usus”)
- Inkomsten uit de woning komen op de rekening van de gebruiker / koper (“fructus”)
- De koper heeft de aankoopsom conform overeenkomst volledig betaald
In het geval dat het gebruiksrecht en het vruchtgebruik (“usus” en “fructus”) zijn overgegaan op de contractspartij (koper), maar de beschikkingsbevoegdheid ( “abusus”) ontbreekt, dan kan de Turkse rechter bepalen dat ook dit gedeelte overgedragen moet gaan worden.
Kortom: heeft u een sleutel maar geen eigendomsbewijs (tapu senedi)?
Waar tot voor kort de Turkse rechter geen uitspraken wilde doen over de rechten van mensen die te goeder trouw uitgingen van naleving van de overeengekomen afspraken, biedt de Hoge Raad in Turkije nu mogelijkheden.
Niet langer zijn uitsluitend de voorwaarden van een koopcontract dat bij de Turkse notaris is opgesteld doorslaggevend, maar wegen de omstandigheden van het geval ook in belangrijke mate mee.
Wilt u advies over de correcte dossieropbouw om ook een eigendomsbewijs (tapu of tapu senedi) in handen te krijgen, naast de sleutel die u al heeft? Neem contact op met Sepers c.s. via 0181 41 61 77 of mail naar info@seperscs.nl.